Первичный и вторичный рынок жилья – плюсы и минусы

Что влияет на решение приобрести тот или иной вариант недвижимости? Цена, расположение, инфраструктура, экология, социальный статус жильцов, условия ипотеки (если таковая нужна), но самое главное – первичный рынок или вторичный? Сторонников достаточно в обоих лагерях. Аргументы и контраргументы и с той, и с иной стороны достаточно весомы. Но если убрать эмоции, оставить только факты и попытаться ответить на вопрос – что же всё-таки более выгодно (и сейчас речь не только о финансах).

ЖК Шереметьевский в Москве

Самое главное отличие – право собственности.

Первичка – право собственности оформляется после ввода в эксплуатацию построенного дома. Приобретается такое жильё по ДДУ (договор долевого участия) или переуступки прав требования.

Вторичка – право собственности уже оформлено. Приобретается по договору купли-продажи.

Новостройки

Преимущества новостроек:

  1. Цена на новостройки на этапе строительства будет отличаться от уже введённого в эксплуатацию жилья на 20-25% в меньшую сторону, а в Москве эта разница будет ещё значительнее.
  2. Планировка. Новостройки имеют более интересные планировки или возможность свободного планировочного решения. Ранние сроки покупки (на уровне котлована) предполагают возможность большого выбора различных вариантов.
  3. Новые инженерные сети, не требующие вложений. Электрические сети, как правило, рассчитаны на высокое энергопотребление современной техники.
  4. Ипотечных программ по новостройкам больше, а ставки ниже.
  5. Право собственности абсолютно прозрачно и не требует запроса цепочки сделок, поскольку собственности пока и нет.
  6. Квартира без истории. Для многих это серьёзный плюс.
  7. Если застройщик вкладывается в инфраструктуру района (об этом можно узнать, внимательно ознакомившись с проектной документацией), то новые школы зачастую – более выигрышный вариант, нежели учебное заведение в старом, обжитом районе. Новая школа – это более современные здания, как с точки зрения планировочных решений, так и материалов, использованных в строительстве. Можно также ожидать, что и учебный процесс, и педагогический коллектив будут на высоте. Поэтому аргумент об отсутствии школы на этапе котлована жилого дома нельзя считать весомым.
  8. Жильцы примерно одного социального статуса и близкого возраста. Это обычно ведёт к созданию некоего комьюнити и предполагает более тесные контакты, начиная с общения в общеподъездном чате мессенджеров или группах в соцсетях.
  9. Если квартира приобретается, как инвестиционная, рассчитанная на последующую сдачу, то в этом случае «ремонта от застройщика» будет более чем достаточно. Арендаторы также тяготеют к аренде жилья в районах новостроек. В первую очередь потому, что при возможном завершении взаимоотношений с собственником конкретной квартиры, будет достаточно просто найти другой вариант в границах одного ЖК, необходимость чего бывает порой весьма критичной, например, когда не хочется менять школу ребёнку или место работы.
  10. Отсутствие необходимости привлекать к сделке риелтора (застройщики, как правило, продают жилье самостоятельно в рамках договорных отношений) и, как следствие, экономия финансов.

ЖК Green park в Москве

Минусы:

  1. Необходимость снимать квартиру, пока строится своё жильё. Неактуально, если есть собственные квадратные метры.
  2. Непрекращающиеся ремонтные работы во всём доме на протяжении длительного времени.
  3. Невысокий уровень шумоизоляции. Этот параметр зависит, конечно, от класса жилья.
  4. Поскольку строительные площадки в общей массе находятся вне развитых кварталов, стоит внимательно изучить проектную документацию от застройщика, касающуюся планов по развитию будущей инфраструктуры. И если бизнес в виде услуг разной степени важности и сетевые магазины, как правило, приходят сами, то поликлиники, школы, детские сады и дороги – в зоне ответственности застройщика.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) сводит на нет риски оказаться в числе обманутых дольщиков. Застройщик не сможет вывести деньги с эскроу-счетов в какой-нибудь оффшор с целью обеспечить себе красивую жизнь на островах. И даже если держателем счетов является карманный банк этой же строительной организации (хотя всё же лучше иметь дело с застройщиком, ведущим дела с крупными известными банками), Агентство по страхованию вкладов вернёт деньги покупателю. С одной оговоркой – в пределах 10 млн. руб. Если квартира стоила свыше 10 млн. (а в Москве такое не редкость), увы – вернуть можно только указанную сумму. И ещё один момент – пока деньги находятся на эскроу-счетах, инфляция не стоит на месте. И если что-то пойдет не так, то вернувшихся денег уже, возможно, не хватит на аналогичное жильё. Тем не менее, принятие 214-ФЗ в редакции от 27.06.2019г. выводит с рынка компании-однодневки и снижает финансовые риски покупателей до нуля.

ЖК Ярославский в Московской области (Мытищи)

Вторичное жильё

Плюсы:

  1. Во вторичное жильё можно заезжать сразу же, делая ремонт параллельно. Это при условии, что не требуется капитальных работ.
  2. Ассортимент вторички будет представлен большим количеством вариантов.
  3. Уже сложившаяся инфраструктура. Переехав в такое жилье, не нужно ждать, когда достроится школа, и вырастет газон во дворе. 
  4. Отсутствие массовых ремонтов.

Минусы:

  1. Требуется подробное и внимательное изучение истории всех составляющих цепочки смены собственников. В противном случае могут всплыть собственники, находящиеся в местах лишения свободы, или несовершеннолетние дети, ущемлённые в правах, или родственники бабушки, которая в данный момент находится в ПНИ, оформив дарственную на какую-то сомнительную личность, и т.д. и т.п. В таких ситуациях легко оказаться и без квартиры, и без денег.
  2. Разношёрстный контингент жильцов, в том числе и откровенные маргиналы, не покупавшие жилье, а получившие его по наследству.
  3. Изношенные инженерные сети. Если дом относительно новый (скажем, лет 20) или проводился капитальный ремонт, то такой проблемы не будет. Но всё же этот вопрос потребует более тщательного изучения при покупке.
  4. Обязательно следует сравнить реальную квартиру с техническим паспортом. Если были перепланировки, не отражённые в паспорте, узаконить их – задача нового собственника. И хорошо, если они были сделаны с учётом нормативов. В противном случае, возможны штрафы и обязательства вернуть всё, как было.
  5. Квартира с историей. Многие люди предпочитают квартиры новые, не имеющие за собой шлейфа проживания прежних жильцов. Но, с другой стороны, немало любителей памятников архитектуры или знаковых зданий; такие эстеты будут стараться приобрести жильё в подобных домах, мирясь со множеством недостатков, вызванных почтенным возрастом.
  6. Планировочные решения будут менее удобными в сравнении с современными вариантами первичного рынка.
  7. Ставки по ипотеке для вторичного жилья всегда выше.

Таким образом, нельзя однозначно сказать, что тот или иной вариант плох или хорош. На выбор влияют в первую очередь личные предпочтения и финансовые возможности покупателя.

Добавить комментарий

CAPTCHA
Подтвердите, что вы не спамер (Комментарий появится на сайте после проверки модератором)