Для проверки юридической чистоты сделок с недвижимостью существуют специально подготовленные люди – риэлторы, поверенные, но их участие в сделке совершенно не означает, что покупатель должен оставаться в пассивной позиции, ведь пусть даже малое, но, всё равно, возможное возникновение проблем, принесет материальный и психологический ущерб именно новому владельцу. В вопросе совершения сделок на большие суммы не стоит бояться оказаться параноиком, ведь, как говорится: «даже если у вас паранойя, это не означает, что за вами никто не следит».

Вопрос компетентности покупателя в отношении совершения сделки с недвижимостью актуален еще и тем, что при коммуникациях с подготовленном клиентом, риэлторы всегда ведут себя более корректно и ответственно. В любом случае, хотя бы для того, чтобы обеспечить собственный психологический комфорт, стоит вникнуть в основные вопросы совершения сделки самостоятельно. Благо, что современные технологии предоставляют для этого массу полезных инструментов, например, таких как сайт reestr.net, на котором можно получить расширенную выписку из ЕГРН с официальной печатью Росреестра, другие документы и справки.

Совершая сделку по покупке недвижимости всегда существует возможность столкновения с различными обременениями – материальными, правовыми, конфликтом интересов собственников и их родственников, и, наконец, правомочностью действий продавца или его представителя.

Подозрительные обстоятельства

Если цена объекта недвижимости существенно ниже рыночной – это может стать обоснованной причиной для беспокойства. Конечно, бывают обстоятельства, подталкивающие собственника к срочной продаже, и, соответственно, значительной уступки в цене, но, в любом случае – это повод для досконального изучения истории квартиры. Другой нюанс – частая смена собственников недвижимости. Рядовой владелец квартиры не слишком расположен к уплате налогов, которых можно избежать, владея недвижимостью в течение длительного срока. Поэтому, частая смена собственников может вызвать обоснованное недоверие либо к качеству недвижимости, либо к истории её владения.

Совершение сделки по доверенности

Совершать сделку всегда спокойнее с непосредственным собственником недвижимости, тем не менее, институт доверенности никто не отменял, и он имеет вполне законные основания. Другое дело, как эта доверенность оформлена. Теоретически, помимо нотариуса, в определенных ситуациях правом заверения подписи обладают главные врачи медицинских клиник, командиры воинских частей и руководители подразделений ФСИН. Однако само присутствие обстоятельств, при которых возникает необходимость в заверении доверенности руководителями подобных структур, может настораживать и вызывать сомнения в добровольности выдачи подобной доверенности.

Также небеспроблемной может оказаться генеральная доверенность, особенно с правом передоверия. В этом случае настораживающим фактором является то, что нет возможности быть абсолютно уверенным в доброй воле владельца на совершение сделок по отторжению конкретного имущества (вполне может статься, что генеральная доверенность выдавалась с целью продажи автотранспорта или другого имущества и собственник просто не думал о том, что могут быть произведены какие-либо другие действия). Самым надёжным вариантом доверенности в сфере совершения сделок с недвижимостью будет специальная нотариально заверенная доверенность с ограниченным сроком действия на совершение конкретной сделки конкретным лицом. Проверить актуальность такой доверенности можно на сайте нотариальной палаты.

Материальные обременения

Объект недвижимости может находиться в залоге у банка или третьих лиц, являться предметом спора в суде. Одна из самых распространенных ситуаций – наложение ареста на объект недвижимости судебными приставами за просуженные долговые обязательства владельца. Для того, чтобы понять, существуют ли подобные обременения на недвижимость, можно получить информацию о владельце на сайте службы судебных приставов.

Задолженность по оплате коммунальных услуг

Накопившиеся долги по оплате коммунальных услуг – одно из самых распространенных обременений недвижимости. Зачастую именно они являются стимулом для продажи квартиры с приобретением более дешевого варианта. Бояться особо больших долгов обычно не приходится, так как в настоящее время взыскание происходит в судебном порядке даже с минимальной пенсии у пожилых людей. Тем не менее, сумма задолженности может доходить до 100 тыс. рублей и выше. В таких случаях, как правило, сумма задолженности просто вычитается из стоимости недвижимости. Подтвердить отсутствие задолженности продавец может посредством справки, предоставляемой ЕИРЦ или управляющей компанией.

Соответствие техпаспорту

Желание придать типовому планировочному решению индивидуальные формы порой может выражаться в совершенно неожиданных вариантах перепланировки, не поддающихся не только согласованию, но и законам физики. При приобретении квартиры стоит обратить пристальное внимание на соответствие реально существующей планировки квартиры техническому паспорту. В случае внесения изменений, не прошедших согласование, скорее всего, придется приводить планировочные решения к исходному состоянию.

Проблемы совладения

Даже если у продавца квартиры на руках имеются все документы, доказывающие его право владения недвижимостью, это не означает, что при продаже не будут ущемлены права его родственников, которые в дальнейшем могут быть оспорены в суде. Проверке подлежит существование возможных сособственников – несовершеннолетних детей, недееспособных родственников и лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

В отношении несовершеннолетних детей могут возникнуть проблемы с их выпиской с продаваемой жилплощади, если органы опеки примут решение, что данная сделка и последующий переезд ухудшат их жилищные условия. В случае, если для приобретения недвижимости использовался «материнский капитал», дети должны получить выделенную долю во владении квартирой. Соответственно, если в семье продавца есть дети и был задействован «материнский капитал», но при этом дети по документам не являются сособственниками, вполне возможно, что их права были ущемлены, и они вполне смогут отстоять их в суде в дальнейшем.

В случае наличия в истории владения квартирой договоров дарения и наследства может возникнуть ущемление прав других родственников, обделенных в праве владения с нарушением существующего законодательства, поэтому, чем старше срок владения недвижимостью – тем потенциально чище её история.

Большинство из перечисленных обстоятельств не является поводом к расторжению сделки и в полной мере решаются в законном порядке, тем не менее, администрирование сделки может занять срок, гораздо более длительный, нежели «чистая» продажа, так что покупатель должен быть морально готов к дополнительным временным и финансовым затратам. Также при проверке правоустанавливающих документов всегда следует обращать внимание на дату их выдачи, которая свидетельствует факт того, что на эту конкретную дату состояние владения было таковым, но не даёт гарантий его изменения в будущем.

В общем, чем обширнее собранная информация по интересующему объекту недвижимости, тем спокойнее можно быть за правовую составляющую по сделке с её приобретением. На ресурсе reestr.net можно воспользоваться открытой и бесплатной кадастровой Росреестра онлайн-картой, получить информацию о кадастровом номере, кадастровой стоимости и заказать выписку из ЕГРН.