Перенос столицы – явление редкое, хотя и не исключительное, но всегда вызывающее ажиотаж среди граждан любой страны, в которой происходят такие перемены. Столичные жители опасаются утратить свой статус, а население провинций ожидает качественных улучшений жизни, тем более, что куда интересней, когда не ты едешь в столицу, а столица едет к тебе.

Разговоры о переносе столицы можно было бы считать досужим прожектёрством, если бы не тот факт, что прямо сейчас строятся новые столицы в Индонезии и Египте, за последние 100 лет такие значительные «переезды» состоялись не только в СССР,  но и в Бразилии, Турции, Пакистане, ФРГ, Австралии, и конечно же, самый близкий для нас пример – опыт Казахстана.

Тема переноса столицы в РФ хотя и носит в основном маргинальный характер, но обсуждения ведутся с изрядным постоянством. Логические обоснования в виде избыточной концентрации и удалённости от географического центра вполне могут служить поводом для переноса столицы или разделении «столичных» функций в будущем. Например, может быть использован сценарий ЮАР, в котором законодательная, исполнительная и судебная власти разнесены по трём столицам.

Перенос  столицы обычно возникает по политическим и макроэкономическим предпосылкам, но граждан интересуют более приземлённые вопросы: какова дальнейшая судьба «старой» столицы – не обесценятся ли вложения в недвижимость, и перспективы «новой» – можно ли угадать, какой регион получит столичный статус и есть ли смысл покупать там недвижимость заранее в ожидании резкого скачка цен.

Изменение статуса города на «столичный» не только влияет на финансирование его инфраструктуры и рост деловой активности, но и непосредственно сказывается на капитализации активов граждан, значительно увеличивая стоимость их недвижимости. В этом можно легко убедиться, рассмотрев пример Астаны.

Перенос столицы Казахстана из Алматы в Астану произошёл в 1997 году. На тот момент население Астаны составляло 300 тыс. человек, что было близко по численности к другим городам Казахстана, таким как Павлодар и Усть-Каменогорск. Уровень стоимости жилого фонда также был сопоставим. В 2024 году население Астаны перешагнуло отметку в 1,5 миллиона, население же ранее сопоставимых по уровню городов практически не изменилось.

Если ориентироваться на данные ресурса «Все метры»: https://www.vsemetri.com/astana/vtorichnoe/, то можно отметить, что сейчас цена на вторичное жильё в Астане в среднем на 55% выше, чем, например, в Павлодаре (вторичка Астаны по данным на 2024 г. в пересчёте на рубль составляет в среднем 85 тыс. руб. за кв. метр, в то время как в Павлограде – 55 тыс. руб.).

Цена недвижимости в новой столице растёт, но как «переезд» сказался на старой столице – Алматы? Произошёл ли переток населения в новую столицу? Снизились ли цены на недвижимость? Вовсе нет, скорее наоборот. С момента переноса столицы численность населения Алматы удвоилась и по состоянию на 2023 год составила 2,2 млн. человек. При этом население Казахстана за период с 1997 по 2023 год увеличилось на 25% (с 16 до 20 млн. чел.).

За рассматриваемый период число населения обеих столиц увеличивалось равномерно и на сравнимые величины – на 1,2 млн. чел. в Астане и на 1,1 в Алматы. Так что можно с уверенностью говорить о том, что при переносе столицы не произошёл отток населения из старой столицы в новую. Цены на вторичную недвижимость в Алматы также не упали и являются самыми высокими в Казахстане – по данным за 2024 год стоимость кв. метра жилья на вторичном рынке Алматы в пересчёте на рубли в среднем составляет 125 тыс. руб. за кв. метр, что почти на 50% дороже, чем в Астане.

Таким образом, на примере Казахстана можно утверждать, что инвестиции в столичную недвижимость не обесцениваются даже с утратой столичного статуса, просто создаётся новый премиальный рынок недвижимости, имеющий сопоставимую привлекательность.

Существует ещё одна примечательная особенность – новые столицы практически никогда не обгоняют старые по численности населения даже на значительном временном промежутке. Так Анкара за почти 100 лет столичного статуса не смогла догнать Стамбул (5,5 млн. против 16 млн.), и это несмотря на то, что на момент «переезда» Анкара была вторым по населению городом Турции. Что же говорить о столицах, которые строятся заново – Исламабад и Карачи (2 и 16 млн. человек), Бразилиа и Рио-де-Жанейро (2,8 и 6,3 млн.). На этом фоне рост Астаны впечатляет, особенно если учитывать, что это одна из самых молодых состоявшихся новых столиц в Мире.

Что же касается гаданий о том , какой из российских городов мог бы получить статус новой столицы, то, как правило, рассматриваются крупные города Сибирского региона – от Новосибирска до Иркутска. Но это не повод для того, чтобы опрометчиво инвестировать в недвижимость этих городов в надежде на то, что скоро эти активы станут «столичными».  Стоит принимать во внимание тот факт, что все современные новые столицы (начиная с 1960-х годов) проектируются на свободных территориях, а не на базе существующих крупных городов. Для этого существуют объективные причины, в том числе не обременённость существующей городской структурой, мешающей развитию города. За основу может быть взят небольшой город, инфраструктура которого достаточна для обеспечения строительных работ, но главным фактором будут потенциальные логистические связи и наличие природных ресурсов (в первую очередь водных), и Астана как раз является примером реализации такого подхода.