Почему одни объекты недвижимости резко теряют доходность в момент экономических потрясений, а другие проходят через турбулентность заметно спокойнее? Что происходит с рынком, когда рушится кредитование, падают доходы населения или внезапно останавливается глобальная мобильность? Эти вопросы вновь оказались в центре внимания инвесторов на фоне растущего геополитического напряжения и ползучего кризиса.

Как ведет себя разная недвижимость в кризис? На этот вопрос отвечают эксперты инвестиционного агентства International Investment в своем исследовании. Авторы сопоставили три крупнейших экономических потрясения за последние 100 лет. Речь идёт о Великой депрессии 1929 года, мировом финансовом кризисе 2008 года и пандемии COVID-19 в 2020-м. Эти события отличались по своей природе, но одинаково жёстко проверяли рынок недвижимости на прочность.

Великая депрессия стала кризисом исчезновения доходов. Миллионы людей потеряли работу, банки закрывались, а рынок столкнулся с массовыми выселениями и резким падением платежеспособного спроса. Продать объект без огромного дисконта в такой среде было невозможно.

Кризис 2008 года развивался по другому сценарию. Его основой стал перегретый рынок ипотеки, за которым последовало разрушение финансовой системы США, построенной на жилищных кредитах. Когда заемщики перестали платить, рынок быстро потерял ликвидность, а жилая недвижимость во многих странах начала дешеветь вместе с исчезновением покупателей.

Пандемия COVID-19 нанесла удар не по банковской системе, а по мобильности населения. Закрытие границ, остановка пассажирских перевозов, снижение туристических потоков болезненнее всего ударили по гостиницам и краткосрочной аренде. В этот период особенно наглядно проявилась разница между независимыми объектами и брендовыми объектами под профессиональным управлением.

Наиболее уязвимыми в разные периоды оказывались апартаменты для краткосрочного размещения и независимые отели, сильно завязанные на туризм, сезонность и локальный спрос. Международные гостиничные сети переживали кризисы с меньшими потерями. В качестве примера приводятся Hilton и Marriott, которые выигрывали за счет системного управления, возможности оптимизировать убытки и удерживать загрузку даже в сложные периоды.

Не менее показательны другие примеры. WeWork – компания, которую оценивали в 47 миллиардов долларов, оказалась символом того, как громкий бренд и быстрый рост не спасают бизнес, если модель критически зависит от благоприятной экономической среды. На другом полюсе находится Airbnb, который вырос на фоне кризиса 2008 года, уловив новую логику спроса на аренду недвижимости.

Главный вывод исследования: устойчивость актива зависит не от его форматов, но от качества его управления. Внешне похожие объекты могут пройти один и тот же кризис совершенно по разному. Самое интересное в представленном материале начинается после общего рейтинга, когда авторы переходят к объяснению причин устойчивости разных объектов.