Обещания гарантированной доходности часто встречаются на рынке инвестиционной недвижимости. Девелоперы предлагают стабильные выплаты, фиксированный процент годовых и практически полное отсутствие рисков. Как отличить проекты, где гарантия дохода обеспечена бизнес-моделью, а где это только маркетинговые обещания? Разобраться в теме нам помогут эксперты международного агентства International Investment.

Почему гарантия доходности популярна на рынке инвестиционной недвижимости?

Варвара Лень, CEO международного инвестиционного агентства International Investment:

«За последние 6 лет рынок инвестиционной недвижимости сильно изменился. На это повлияла пандемия COVID и военные конфликты. Инвесторы больше не хотят просто владеть недвижимостью, они ищут проекты с прогнозируемым денежным потоком, который не остановится в условиях кризиса. Особенно это касается международной недвижимости, так как это способ диверсифицировать доходы и снизить зависимость от экономики своей страны.

Поэтому тема гарантированной доходности стала настолько популярной. На фоне инфляции, девальвации валют и нестабильности финансовых рынков инвестор хочет понимать, сколько денег будет приносить его актив и насколько этот доход защищен от внешних факторов.

Отмечу, что само по себе обещание гарантированной доходности еще ничего не означает. Очень многое зависит от того, как именно устроен проект. Если за объектом нет работающей бизнес-модели и профессионального управления, то высокая доходность может остаться только частью рекламной презентации».

В каких проектах гарантированная доходность действительно может работать?

Наталия Сорока, инвестиционный менеджер, специализируется на инвестициях в недвижимость международных отельных брендов:

«По своему опыту могу сказать, что наиболее реалистично модель гарантированной доходности работает в гостиничных проектах. Причина простая: гостиница – это работающий бизнес, который ежедневно генерирует выручку.

Инвестор получает доход не от одного арендатора, как это бывает в классических вариантах с жилой недвижимостью или небольших коммерческих объектах, а от работы всего отеля. Это принципиально другая модель.

Наибольшую устойчивость показывают проекты международных гостиничных сетей, таких как Radisson, Marriott или Wyndham. Такие бренды обладают клиентской базой из миллионов гостей, программами лояльности, глобальными каналами продаж и бронирования. Это позволяет поддерживать стабильную загрузку даже в периоды снижения туристического потока.

Локальные отели, даже под управлением профессиональных отельеров, просто не имеют доступа к таким ресурсам. Они могут обеспечивать доход, но проценты инвестора как правило гораздо скромнее, в сравнение с брендовыми проектами».

Почему обещания высокой доходности должны насторожить инвестора?

Антон Бобко, инвестиционный аналитик, более 7 лет анализирует рынок международных инвестиций в недвижимость:

«Чем выше обещанная доходность, тем внимательнее инвестору нужно анализировать проект. Это базовое правило рынка.

Когда инвестору обещают 15–20% годовых практически без рисков, важно сразу задавать дополнительные вопросы:

1. Как обязательства закреплены юридически, например, прописаны в договоре?

2. Каким образом распределяется доход и что будет в случае простоя номера?

3. Кто управляет объектом?

4. Есть ли реальная статистика загрузки?

5. Где можно ознакомиться с финансовыми отчетами проекта?

Очень часто высокая доходность существует только в маркетинговых материалах. Особенно на перегретых рынках, где девелоперам необходимо быстро привлекать покупателей. Иногда выплаты в первые годы действительно осуществляются, но фактически они идут не от работы бизнеса, а из средств новых инвесторов. Такая модель крайне уязвима при снижении продаж или ухудшении рыночной ситуации.

Инвестору важно понимать, если рынок в среднем приносит 6–10% годовых, то обещания существенно выше этих показателей должны иметь четкое финансовое объяснение».

Как отличить маркетинговые обещания от реальных цифр доходности?

Татьяна Наврузова, инвестиционный менеджер, эксперт по рынку недвижимости Южного Закавказья и Черноморского региона:

«Главный критерий надежности – прозрачность проекта. Если объект действительно рассчитан на долгосрочную работу, девелопер и оператор готовы подробно раскрывать финансовую модель.

Надежный проект всегда может показать:

• финансовую модель;

• структуру операционного управления;

• юридические документы;

• прогнозируемую экономику объекта.

Если инвестору демонстрируют только красивые рендеры, обещания пассивного дохода и высокие проценты, не объясняя за счет чего они должны появиться – это повод как минимум задуматься».

Почему инвесторы всё чаще выбирают гостиничные проекты?

Алексей Григорьев, инвестиционный аналитик, специализируется на рынке инвестиций в отельные номера и резиденции:

«Классическая жилая недвижимость, как инвестиционный инструмент, теряет свою эффективность. Тем более если инвестор ищет именно пассивный доход с минимальным личным участием. При сдаче квартиры собственник самостоятельно управляет всеми процессами: ищет арендаторов, проводит текущий и капитальный ремонт, решает бытовые вопросы квартиросъемщика. А в случае простоев теряет деньги – один месяц без жильцов и вот вы уже не досчитались от 5 до 10% дохода в год.

Совсем иная ситуация в отельной недвижимости. Инвестор покупает не просто квадратные метры, он становится совладельцем бизнеса. Все операционные процессы берет на себя отельер или управляющая компания. Маркетинг, обеспечение загрузки, управление персоналом и так далее – это зона ответственности управляющего, а не инвестора.

Неудивительно, что интерес к гостиничной недвижимости повсеместно возрастает. Особенно это касается крупных международных проектов ориентированных на долгосрочную доходность».

Общий вывод

Гарантированная доходность в недвижимости существует, особенно в гостиничных проектах с профессиональным управлением и понятной бизнес-моделью. Поэтому перед покупкой инвестору важно анализировать не только размер заявленной доходности, но и финансовую модель бизнеса, опыт оператора и юридическую прозрачность заявленных гарантий.