Профессиональные операции с недвижимостью

Приобретение квартиры – мероприятие, имеющее множество нюансов и юридических тонкостей. Что надо знать, реализуя подобную задачу? На что следует обратить внимание?

Профессиональные операции с недвижимостью

Из каких этапов складываются операции с недвижимостью?

  1. При продаже - собственно, подбор вариантов (согласно критериям, предъявляемым будущей личной квартире). При покупке – изучаем рынок, какие представлены квартиры в продаже
  2. Проверка документов (чистота объекта). Либо подготовка пакета документов на свой объект
  3. Составление договора купли-продажи
  4. Расчеты
  5. Государственная регистрация прав собственности (при покупке недвижимости)

Из чего складывается стоимость объекта недвижимости:

  1. Год постройки
  2. Материал дома
  3. Площадь квартиры
  4. Этаж
  5. Развитость инфраструктуры – наличие транспортного сообщения, магазины, школы, детские сады
  6. Состояние придомовой территории
  7. Состояние дома и мест общего пользования – подъезд, лифт
  8. Состояние инженерных сетей внутри квартиры
  9. Местоположение дома – есть ли поблизости заводы, автомобильные трассы и мусорные полигоны

Обязательно обращайте внимание на контингент жильцов. Не секрет, что социальная принадлежность будущих соседей, их жизненные приоритеты и ценности, а также интересы могут радикально отличаться от ваших и в будущем осложнить безмятежную жизнь в собственной квартире по соседству.

Профессиональные операции с недвижимостью

Проверка документов – «подводные камни»

Обязательно проверяем, делалась ли перепланировка и если да, то узаконена ли она. Ведь с момента приобретения такой квартиры отсутствие узаконенной перепланировки (и свежих на то документов) становится вашей головной болью, и ответственность за несанкционированную перепланировку в дальнейшем тоже будете нести вы.

Затем следует внимательно изучить свежую выписку из ЕГРН. Что может рассказать этот документ? Например, собственника/-ков жилья, по какому документу приобреталась эта недвижимость, отследить цепочку смены собственников (частая смена хозяев – серьезный повод задуматься, не является ли данный объект недвижимости участником каких-либо мутных мошеннических схем), не ли обременений, например, не находится ли данная квартира в залоге у банка. Затем проверяем соблюдение прав собственников – дееспособны ли они (например, несовершеннолетние дети), находятся ли в браке и есть ли согласие на продажу супругов, нет ли задолженностей перед УК за оказанные, но неоплаченные услуги. 

В случае приобретения первичного жилья возникает необходимость проверки застройщика.

На что обращаем внимание в этом случае:

  • правоустанавливающие документы (может быть долгосрочная аренда) на участок земли, на котором ведется строительство;
  • разрешение на строительство;
  • проект с заключением эксперта;
  • лицензия на осуществление строительной деятельности и т.д...

Все вышеперечисленное – лишь малая часть нюансов, которые нужно знать. Каждый случай индивидуален, тем более стремительно меняющееся законодательство (в том числе и на строительном рынке) может не позволить самостоятельно оценить возможные риски.

Многие же потенциальные квартировладельцы в попытках сэкономить пытаются действовать самостоятельно, руководствуясь мотивами, что вся информация есть в интернете. Действительно, в интернете есть если не все, то многое, но все же в данной ситуации, когда на кону стоят приличные деньги (ваши деньги!), рекомендация – пригласить к сотрудничеству профессионала, специалиста агентства недвижимости, иначе говоря – риэлтора.

Профессиональные операции с недвижимостью

Выбираем риэлтора

При выборе риэлтора, как и любого другого специалиста, задействуем все источники информации – от сарафанного радио до отзывов в интернете. Здесь обращаем внимание на агентство, от которого выступает специалист – правомочность действий в данном сегменте рынка, его историю.

Затем (в зависимости от ваших целей), либо встречаетесь на территории продаваемого жилья с целью досконального изучения объекта и определения цены в соответствии с предлагаемыми условиями и рыночными реалиями (собственные хотелки не должны влиять на цену, это достаточно бессмысленный фактор), либо выезжаете на территорию агентства недвижимости, чтобы максимально подробно озвучить риэлтору свои пожелания в части будущей собственности.

После этого следует этап подготовки и заключения договора на услуги. Согласно договору риэлтор обязан вам не только отчетами о своих затратах, связанных с поисками вариантов, но и держать вас в курсе, как и что реализуется для положительного исхода. Так же в договоре должна быть прописана стоимость услуг. Она не должна быть ни заниженной, ни завышенной. Также не должно быть 100%-ной предоплаты. Ни один здравомыслящий риэлтор не может быть уверен, что сможет реализовать ваши задачи. Впрочем, только лишь процент – тоже тревожный симптом. Поскольку в данном случае может идти речь о завышении суммы сделки, что влечет за собой сколь угодно долгую продажу, либо ваши лишние траты при покупке.

При наличии удовлетворяющего вас варианта риэлтор изучает документы на объект недвижимости и контролирует внесение задатка.

Далее наступает этап подготовки договора купли-продажи с учетом всех юридических нюансов. Совет - исключите фиксации более низкой цены объекта в договоре. Если вы выступаете покупателем, то будет уменьшена сумма возврата налогового вычета. И при возможном оспаривании сделки (бывает и такое!) сможете претендовать только на ту сумму, которая фигурирует в договоре. Занижение суммы может быть на руку только продавцу - меньше платить налог, но и то это актуально только в том случае, если продавец является собственником продаваемого объекта меньше 5 лет.

Затем сдаем документы для регистрации права. Этим также занимается специалист, экономя ваше время. После этого следует оплата оставшейся части денежных средств, так же под контролем риэлтора. И финальный момент – оплата за выполненную работу.

Добавить комментарий

CAPTCHA
Этот вопрос задается для проверки того, не является ли обратная сторона программой-роботом (для предотвращения попыток автоматической регистрации)